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深圳保障房進展緩慢土地整理是核心難題

发布时间:2019-11-09 09:06:12

深圳保障房进展缓慢 土地整理是核心难题

温家宝总理在全国两会上提出,今后5年开建3600万套保障性住房,今年开建1000万套此令一出,地方政府倍感压力

3月9日,深圳市住房和建设系统人士透露,目前深圳已领到10.5万套的保障房建设任务,占据广东全省31万套任务量的三分之一,市里和区里的压力都很大,近几天来会议不断

按照原先深圳市的规划,十二五期间,深圳将建24万套保障房,2011年开建4.7万套,如今修正后的任务量比计划量翻了一番还多

如何攻克横亘在保障房战役面前的资金和土地两座堡垒,深圳亦在探索财政资金安排还未最后敲定,银行贷款已蠢蠢欲动深圳多名商业银行人士对本报称,今年贷款资源将向保障房方向倾斜,部分银行作出规定,新增贷款的20%将用于满足保障房建设需求

土地方面,深圳市规划国土委房地产研究中心副主任王锋表示,今年和十二五期间,深圳将优先确保保障房地块供应,大幅减少商品房土地供应,此举将逼迫更多开发商进入保障房开发领域,将来如果开发商看不上保障房的利润,那就只有转行了

近年来旺销的商品房令大小开发商赚得盆满钵满,转战保障房的态度并不积极某大型上市开发商投资部负责人吴明(化名)直陈绝不做保障房,定位于高端房产市场缺乏主要投资和承建主体,深圳如何交出10万套天量保障房答卷存在一个大大的问号

微利保障房

尚景经富园小区是深圳龙岗的一个保障房项目,2月份之前,它还属于深圳尚模地产,如今被龙岗区政府超低价收入囊中

上个月刚与开发商签订了回购协议,总价1.2亿元,单价在3000多元/平方米龙岗区建设局房管科副科长李忠东告诉,回购后,此楼盘作为公租房,提供给宝龙工业区工厂员工租住,租金还需报市政府确定此区域新房售价在8000元/平方米左右,高出尚景经富园1倍多

3000多元/平方米还是3年前洽谈的价格,到现在政府还坚持这一价格,我们的利润非常少尚模地产一名内部人士说据其测算,此楼盘的建安成本约2500元/平方米上下,加上几百元/平的拿地成本,合计成本就接近3000多元/平方米,留给开发商的盈利空间的确不多

尚模地产扎根龙岗十多年了,以往获得了区政府不少支持,今后还需要得到政府多方面支持,此项目没有得到什么好处,是为让政府完成保障房建设指标尚模一名管理层人士表示

事实上,开发商对开发保障房普遍心存疑虑万科总裁郁亮在3月8日年度业绩说明会上说,为尽到行业领跑者的,万科愿意参与保障房建设,参与的原则是不影响股东利益,意即不亏钱至于靠保障房来赚钱,万科还没有找到很好的方法

在深圳,万科在龙华区域开工了一个21万平方米大型保障房项目,建成后可提供4000套住房,自称利润只有4%

近年来,深圳保障房建设的蜗行速度一直广受质疑,深圳政府也背负了沉重压力深圳市住建局资料显示,年4年间筹集的建设项目共11.9万套,但截至去年10月,已竣工项目34个共10239套,已开始施工的项目有21个共41007套,其余45个项目的67772套还处于前期筹备阶段

进展缓慢的原因有很多,财政有压力,开发商不愿干,社会投资进不来龙岗区建设局李忠东说他举了一例子,2008年,龙岗宝龙工业城地块5.6万平方米,政府计划建设公租房项目,尝试采用BOT投融资模式,面向市场招标,竟无一开发商响应,拖延至今今年该地块准备开工,分两期开发,先行由区政府自掏资金3亿元启动第一期,建设1004套公租房,今后第二期再尝试BOT建设模式

前述大型上市开发商投资部负责人吴明直言,住房市场日益分化为商品房市场和保障房市场,该公司选择了前者,并进一步定位于高端房产市场,其毛利率可达50%一直以来,引导开发商开发保障房的激励机制并未建立

300亿资金缺口

素以财政富裕闻名的深圳市,在保障房建设上却显得有点小气

2010年,深圳市财政委发布的一份关于保障房建设的报告显示,2009年深圳计划保障性住房方面的土地出让支出为4.77亿元,但完成很不理想,实际支出仅为2.78亿元,不到计划的6成

另一组公开数据是,按照国家关于保障性住房资金的规定,应严格将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金而实际情况是,2010年深圳市土地出让计划收入239.04亿元,其中安排用于保障性住房建设资金6.94亿元,还不到土地出让金总额的3%

深圳市住房和建设局局长李荣强去年年中表示,据该局测算,十一五期间,深圳要建设的14万套保障房需要几百亿,这需要很多资源来配套,财政没有这个能力2010年深圳地方财政收入1106.8亿元深圳住建局内部人士称,去年全市用于保障房的资金估计不足100亿元

一政府人士认为,保障房投入资金未达计划的重要原因在于土地整备耗时较长,影响了资金投入

以龙岗区为例2010年,该区保障房竣工568套,开工478套,而当年该区所领任务为4000多套,远未完成任务此前的2007年,该区竣工保障房268套,无开工项目;2008年,无开工、竣工项目;2009年,开工280套,竣工的没有

李忠东说,龙岗区保障房十一五规划中计划投入保障房资金35亿元,但实际花出去的资金仅3亿元左右,不到10%,2010年仅花出1000多万元深圳2007年才真正启动保障房建设,土地整理比较麻烦耗时,前期工作一般都要一年多随后的建设手续也很繁琐,不是说想快就快得了的他解释道

土地整理不能完成,投资自然不能进入,由政府投资带动的银行贷款等资金也随之搁浅2010年,龙岗区以区住宅局为主体,向交通银行申请了1亿元贷款,至今未提完

为何土地整备困难在部分开发商看来,还是政府重视程度不够,机制僵化,审批、报建等手续繁琐,更关键的是土地整理资金没有落实到位

某国有行深圳分行人士对称,目前深圳银行贷款余额1万亿元左右,其中估计保障房贷款仅有几百亿元,占比很小如今,政府花钱和银行贷款的机会或许已经到来

深圳市住建局人士曾于去年底测算,十二五期间保障房建设套数大约是24万套,投资资金总额达到700亿,不包含十一五未完成的任务未来5年每年的建设量保持在5万套左右,每年需要投资140亿元以此推算,今年深圳建设10万套保障房,所需资金近300亿元

这笔数资金从何而来,成为深圳市政府的一道难题

贷款收放两难

根据《深圳市住房建设规划()》(征求意见稿),住房保障资金来源包括:(一)市、区政府财政预算安排的资金;(二)土地出让净收益中按照每年不低于百分之十的比例安排的资金;(三)政府出售或者出租保障性住房及其配套设施所得的收益;(四)社会捐赠的资金;(五)依法从市住房公积金及其他途径筹集的资金

虽然财政资金被摆在首位,但在深圳政府人士看来并非主体深圳市规划国土委房地产研究中心副主任王锋表示,十二五期间保障房60%的资金将来自于社会投资

土地出让净收益也只是杯水车薪王锋估算,深圳一年的土地出让净收益的10%仅约为2亿元无疑,大头将来自于银行贷款,银监会主席刘明康的近期讲话已开了一道口子地方政府融资平台可新增保障房贷款

部分银行机构已跃跃欲试2月22日,国家开发银行与深圳市政府签署十二五开发性金融合作备忘录,其中,支持深圳保障性住房民生业务成为五大重点之一

光大银行深圳分行公司业务部负责人称,虽然该行在压缩普通房地产开发贷款,但对保障房贷款十分重视,总行已确定拿出今年新增贷款额度20%来满足保障房信贷需求,约100亿元

光大深圳分行已经成立了专门的保障房领导小组该行存量保障房贷款不到10亿元,开发商为客户主体,今年该行的客户拓展重点在全国龙头房企和区域龙头房企

某国有大行深圳分行人士表示,该行很乐意参与保障房贷款,就看地方政府愿不愿拿出启动资金与商品房项目一样,保障房项目一般也需要30%-50%的资本金另外,若深圳以融资平台为主体申请保障房贷款,该行亦会大力支持

1月份,深圳市市长许勤表示,2011年深圳将推动投融资体制改革实现重大突破,组建市级投融资平台,全方位、多渠道筹措资金了解到,目前深圳正筹建土地储备投融资平台,但还进展不大

农行深圳分行行长宗少俊对称,以往缺失的深圳公积金制度正逐步完善,深圳政府在考虑利用公积金贷款支持保障房建设,但保障房建设资金主要来源在政府,在财政拿出一部分铺底资金后,银行会支持一部分贷款深圳政府融资平台中的部分资金可用于保障房,目前农行正梳理思路寻求此点突破

有热方亦有冷方某股份行深圳分行人士直言,该行信贷存量中几无保障房贷款,其房贷业务重点在于商品房和旧城改造开发贷在其看来,众银行随政策喊话支持保障房,但支持与最终投入资金与否是两码事,其间最重要的是风险和收益率把控

比如,一笔5亿元的贷款,如投入商品房,可获得项目贷款收益、存款资金沉淀、住房按揭贷款收益等,资金使用效率很高,收益也高,但如投入保障房,租金回收期漫长,且银行无法拿到房屋产权缺乏合乎规则的抵押物,这是商业银行资金进入保障房领域的一大阻碍

深圳市住建局人士亦认为,现有金融政策对申请保障房贷款不利他细算了一笔账:目前深圳平均建筑成本在4000元/平方米,一年贷款利率6%,那么贷款方需收利息240元/年,即20元/月然而,深圳保障房最集中的龙华区域,80平方米的一套住房,房租为1200元,即15元/月银行放贷此项目,利息都难以收回

深圳一名信托业人士说,保障房的产权不明确,土地没有所有权,包括银行贷款、信托、基金、保险等各种资金都不敢进入还款也是一大难题,如果全由政府偿还,政府估计也承受不了,正在整肃的地方融资平台贷款即是前证如何拓展保障房项目的现金流是当前要务

开发商吴明表示,政府可允许开发商在保障房项目中配建一些商铺,商铺租金可作为重要还款来源深圳拟禁止保障房上市销售,这或许不妥,应允许政府或开发商销售部分住房以快速回笼现金流

了解到,目前各商业银行对保障房贷款执行的政策与商品房一样,利率普遍上浮,部分银行贷款利率上浮幅度达50%-60%利率高企,必将加重政府等贷款主体的还款困难王锋认为,接下来监管层应会出台相应贴息贷款政策,降低地方政府还款压力,住建部3月9日的发布会已释放信号

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